Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, “dairelerin yarısından bir fazlası” veya “maliklerin yarısından bir fazlası” değildir. 6306 sayılı Kanun, kararı maliklerin sahip oldukları arsa payları oranına bağlar.
Kanun kapsamındaki riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı parsellerinde oybirliği sağlanamazsa, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile yeniden yapım ve ilgili uygulama kararları alınabilir.
Salt çoğunluk hangi veriyle hesaplanır?
Hesabın başlangıç noktası tapu kaydıdır. Her bağımsız bölümün arsa payı ve maliki belirlenir; aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa payları birlikte değerlendirilir. Toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden olumlu irade, salt çoğunluğu oluşturur.
Örneğin tapuda toplam 1.000 arsa payı bulunan bir parselde olumlu karar veren maliklerin toplam payı 501 ve üzerindeyse salt çoğunluk sağlanır. Ancak pay dağılımı eşit değilse, altı daireli bir binada dört kişinin onayı her zaman yeterli olmayabilir; üç malik daha yüksek payla çoğunluğu sağlayabilir.
Apartman toplantısındaki kişi sayısı ile 6306 kapsamındaki arsa payı hesabını birbirine karıştırmayın. Karar tutanağı hazırlanırken güncel tapu ve malik listesi kullanılmalıdır.
Salt çoğunluk hangi kararlarda kullanılır?
6306 sayılı Kanunun güncel metni; parselin tevhit veya ifrazı, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yeniden değerlendirilmesi ve yeni uygulamanın gerektirdiği izin-ruhsat işlemlerinde salt çoğunluk kararına imkân tanır.
Bu yetki, kararın içeriğinin belirsiz bırakılabileceği anlamına gelmez. İmza altına alınan dosyada en az şu konular açık olmalıdır:
- Seçilen uygulama ve yüklenici modeli,
- yeni projedeki yaklaşık bağımsız bölüm ve alan paylaşımı,
- maliklerden istenecek bedel veya finansman yöntemi,
- teslim standardı, teknik şartname ve süre,
- teminatlar, gecikme ve fesih koşulları.
Çoğunluğu sağlamak işlemi başlatır; iyi hazırlanmış teknik ve hukuki dosya ise projenin sürdürülebilirliğini sağlar.
Karara katılmayan maliklere bildirim nasıl yapılır?
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.
Kanun metnine göre bildirimde, teklifin 15 gün içinde incelenmemesi veya aynı sürede kabul edilmemesi hâlinde arsa payının Kanun kapsamında satılacağı da belirtilir. Dolayısıyla teklifin görülebileceği yerin ve koşullarının tereddüde yol açmayacak açıklıkta olması gerekir.
e-Devlet ve elektronik tebligat neden önemli?
Pay satışı sürecindeki idari tebligatlar e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlık ilanıyla yürütülebilir; tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere elektronik tebligat yapılır. Maliklerin yalnızca posta beklemesi, kritik bir süreyi kaçırmasına yol açabilir.
Karara katılmayan malikin payı hemen satılır mı?
Hayır. Önce çoğunluk kararı, teklif ve bildirim adımları mevzuata uygun tamamlanır. Teklifin süresinde kabul edilmemesi hâlinde arsa payı için Başkanlık veya yetkili idare nezdinde satış süreci gündeme gelir. Rayiç değer tespiti ve açık artırma, kanuni sürecin parçalarıdır.
Riskli yapılarda payın, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya onların kararıyla anlaşma koşullarını kabul eden üçüncü kişilere satışına ilişkin süreç yürütülür. Satışın koşulları, ipotek ve diğer şerhler ile tebligat kayıtları dosyaya özgü hukuk incelemesi gerektirir.
Sağlam bir malik karar dosyası nasıl hazırlanır?
- Güncel tapu kayıtları ve arsa payı tablosunu çıkarın.
- Riskli yapı kesinleşme durumunu ve tebligat tarihlerini kontrol edin.
- İmar ve yaklaşık proje fizibilitesini karar öncesi hazırlayın.
- Teklifleri aynı teknik şartname ve ticari tablo üzerinden karşılaştırın.
- Karar tutanağı, sözleşme ve teknik ekleri aynı koşulları anlatacak şekilde düzenleyin.
- Karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimi süre ve içerik bakımından hukuk uzmanıyla kontrol edin.
İçerik, 22 Temmuz 2026 tarihinde güncel 6306 sayılı Kanun metni ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı süreç açıklamaları esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirmedir; hukuki görüş değildir. Karar, bildirim, pay satışı ve sözleşme işlemlerinde dosyaya özgü hukuk danışmanlığı alın.